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浙江省宁波市人民政府


宁波市人民政府关于修改《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》的决定
宁波市人民政府


现发布《关于修改〈宁波市房地产交易市场暂行管理办法〉的决定》，自发布之日起施行。

决定
宁波市人民政府决定对《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》作如下修改：
第二十八条第一款修改为：“违反本办法进行私下交易、弄虚作假、隐价瞒租的，由市房地产管理局对责任人处以10％至50％的罚款，但最高不超过50000元。”
本决定自发布之日起施行。《宁波市房地产交易市场暂行管理办法》根据本决定作相应修改，重新发布。

宁波市房地产交易市场暂行管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易管理，维护房地产交易市场正常秩序，保护公民、法人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市海曙、江东、江北三区内各种所有制房屋的买卖、交换、转让、抵押、典当、租赁以及其他在房地产流通领域中的各种经营活动。
第三条 本办法由市房地产交易市场管理委员会（以下简称管委会）负责组织实施。
第四条 房地产交易市场管理，应充分发挥市场机制的作用，保护合法的房地产经营活动，禁止房地产私下交易和投机倒把活动，取缔无证无照经营。

第二章 交易市场
第五条 凡房屋买卖、交换、转让、抵押、典当、租赁等房地产经营活动，一律通过房地产交易所（以下简称交易所）进行。
交易双方必须在洽谈成熟后两个月内向交易所提出申请，提供有关证件，办理有关手续。
第六条 交易所具体办理下列房地产交易业务：
（一）为交易各方提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；
（二）提供有关房地产的法律、政策咨询服务；
（三）查勘房屋土地，评估房地产价格；
（四）办理房产交易登记、监证、立契、过户手续，同时办理土地使用权变更手续；
（五）受委托办理帮购、帮销、拍卖、中介、出租、承租等业务；
（六）管委会交办的其他事务。
第七条 依法设立的房地产开发经营单位，其经营活动应接受管委会的监督和业务指导。在每幢商品房屋获准开发建设后，应即将建筑许可证、销售计划批准书的复印件送交易所备案。
第八条 经管委会资质审查和工商行政管理机关核准发给证件的房地产经纪人，应在交易所管理下，从事房地产交易的中介服务，合理收取劳务费。
无证的房地产经纪人，予以取缔。

第三章 买卖、交换
第九条 房屋买卖、交换按下列程序进行：
（一）双方提出申请，交验房屋所有权证和其他有关证件；
（二）填写交易所提供的申请表和契约；
（三）经房屋所在地的区房地产管理处和交易所审查，公告询议；
（四）按规定交纳契税、调节费和市场管理费；
（五）由交易所在契约上加盖监证专用章。
第十条 凭交易所加盖监证专用章的契约，向房产登记发证机关办理房屋产权转移登记，申领房屋所有权证；向土地登记发证机关办理土地使用权变更登记，申领土地使用权证。
第十一条 个人或单位购买商品房的，凭房地产开发经营单位的房屋买卖合同、发票、房屋平面图办理登记、立契、过户手续；个人购买，还须出示户口簿、居民身份证和工作单位证明。
第十二条 交换房屋的，须经交易所价格评估。价格相等的，可免征契税；不相等的，其超过部分按本办法房屋买卖的有关规定交纳契税。
第十三条 机关、团体、部队、企事业单位出卖自有房屋，应按有关规定经有处分权的上级主管机关批准；如因特殊需要必须购买私有房屋的，须经县以上人民政府批准。
外地单位来本市海曙、江东、江北三区购买生产、营业、办公等用房的，须经本市各有关主管部门批准。特殊地域由市人民政府另行规定。
单位与单位之间买卖自有房屋，一般需经公证。
第十四条 个人购买房屋，除市人民政府另有规定外，限于有海曙、江东、江北三区城区正式户口的居民，其购房面积按自住自用的原则办理。
第十五条 个人买得的房屋，须自住自用满五年后方准在交易市场出售。如遇特殊情况须在五年内出售的，应经交易所审核同意。
第十六条 房屋所有人出卖已出租的房屋，须提前三个月告知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
承租人放弃优先购买权而房屋租赁期又未满的，新的房屋所有权人和承租人应继续履行租赁合同。
第十七条 下列房屋不得买卖、交换：
（一）无合法产权证件和土地使用权证的；
（二）产权有争议的；
（三）有关房地产债务未结清的；
（四）已列入拆迁范围的；
（五）产权人出卖房屋后无处居住的；
（六）其他依法限制权属转移的。
第十八条 商品房的销售价格，由市物价局按价格管理权限核批。买方按审定的价格交纳契税。
第十九条 房屋买卖，先由买卖双方协商议定价格，再出交易所按《宁波市房屋价格评估办法》进行评估。
实际成交价低于评估价的，按评估价交纳契税和调节费；实际成交价高于评估价的，按实际成交价交纳契税和调节费。
第二十条 调节费由房屋出卖人交纳。
一九八○年一月一日以后买入的房屋出售的，调节费为实际成交价减法原买入价和契税正差价的20％。
一九八○年以前买入的房屋和原无买入价的房屋出售的，调节费为房价×（地段等级系数－1）的30％。
管委会可根据房屋交易的实际情况调整调节费收取的百分比，报市人民政府批准出，及时公布。
调节费（含土地收益和房产收益）由交易所收取后交市财政专户存储，专款专用于城市开发、建设。
第二十一条 本办法公布施行前已经买卖、交换的房屋未按规定办理有关手续的，应在本办法施行之日起六个月内到交易所补办，但不收取调节费。

第四章 抵押、典当、租赁
第二十二条 单位或个人以房屋作抵押物的，应签订抵押合同，并经交易所监证和价格评估。
债权人因债务人到期不履行债务而变卖抵押房屋的，必须通过交易所进行。
第二十三条 典当房屋，由典人与承典人应签订典当契约，经交易所审核、监证，并交纳契税。
承典人凭监证的契约向房产登记发证机关办理典当房屋他项权利登记，申领他项权证。
第二十四条 出租房屋，租赁双方应签订租赁合同。
个人出租私有住宅的，应将租赁合同送当地房管所备案；单位的个人出租自有、私有非住宅的，应经当地房地产管理处审核，到交易所办理登记、监证手续，领取《自有（私有）非住宅出租证》后，方准出租。
第二十五条 房屋租金由租赁双方暂在现行公房租金标准三倍以上六倍以下协商议定。超过六倍的，超过部分由交易所收取30％的调节费。
调节费的管理、使用同本办法第二十条第五款规定。
第二十六条 承租人转租全部或部分房屋给第三方的，应征得出租人的同意，并订立租赁合同，经交易所审核、监证。
转租直管公房，按市人民政府的有关规定执行。
第二十七条 需利用街面住宅发展第三产业的，应符合市规划控制要求，由需用单位或个人提供房源，安置原使用人，也可委托交易所或区房地产管理处进行调整，并依有关规定办理使用权变更手续。

第五章 处 罚
第二十八条 违反本办法进行私下交易、弄虚作假、隐价瞒租的，由市房地产管理局对责任人处以房价或隐瞒金额10％至50％的罚款，但最高不超过50000元。
罚款按规定上缴国库。
第二十九条 在房地产交易中属违反国家土地、物价、工商行政、税务等管理的法律、法规和规章的行为，由各职能部门按照有关规定单独或会同房地产管理部门进行处罚，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 对市房地产管理局依照本办法作出的行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向市人民政府申请复议，也可以依法直接向人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十一条 各县（市）和镇海。北仑两区设立房地产交易市场的，可参照执行本办法。
第三十二条 涉外房地产交易管理，按国家有关规定执行。
第三十三条 房地产交易市场管理费、房地产经记人劳务费收取标准，由市物价局会同有关部门另行规定，按管理权限报批后执行。
第三十四条 房地产交易中有关国有土地使用权出让、转让事项，按国家规定和《宁波市国有土地使用权有偿出让、转让暂行办法》执行。
第三十五条 管委会可根据本办法制定具体实施措施。
第三十六条 本办法授权市房地产交易市场管理委员会负责解释。
第三十七条 本办法自公布之日起施行。



1997年7月30日
　　2013年7月17日，北京市法学会公益法学研究会会员、律师田军应103.9交通台《警法时空》著名主持人姚博的邀请，作为《涉水的车辆，掺水的承诺》的嘉宾参加节目主持。
（交通广播记者姚博报道）今年2月，张女士花了17万从郑先生处买了一辆二手雪铁龙，办完过户手续办理保险过户时，发现这曾是一辆水淹车，被保险公司推定为全损后，去年9月在“残值车辆拍卖”会上被郑先生13万6千元买下。
张女士认为，郑先生故意隐瞒这辆二手车是涉水全损车的重要事实，提供面额为18万元整的二手车假发票，与实际购买价不符，属于欺诈行为，要求退车返还购车款。但是郑先生认为，张女士多次看车并没有发现车辆曾经涉水的问题，自己也没有故意隐瞒，所以不同意退车退钱。于是被张女士告到了法院。
丰台法院审理后认为，郑先生没有如实告之车辆被淹的事实，导致张女士在不知情的情况下买车，合同应该撤销。最后判决郑先生退还车款协助张女士办理车辆过户手续。
第一、本案的法律评析。
　　《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”。本案被告未如实告知车辆系涉水事故车，存在欺诈行为，同时也违背诚实信用的交易原则，因此人民法院审理给予撤销。该法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。这一判决切实保护了受害者的合法权益。本案是明显的欺诈案例，原车主明知系涉水车。还有一种情况是有些原车主刚买到手时间不长，甚至几天时间就再次转让，自己说不知道是事故车，法院难以认定欺诈，就不存在合同撤销的问题。
　　在朝阳法院、顺义法院两个案件类似此类情况。法院认定出卖人应对出卖的标的物承担质量瑕疵担保责任，交易标的为二手车，就交易习惯而言，购买人购买车辆的目的在于使用，对此出卖人也明知。因此，出卖人负有保证诉争车辆具备使用价值、能够为买受人正常使用的担保责任。依据鉴定结论，诉争车辆存在重大质量瑕疵和安全隐患，不具备正常使用价值。故买受人的合同目的无法实现，判决解除合同，退还购车款。
　　第二、为何出现会出现隐瞒事故车的情况？其根本原因是利益。
　　实践中，特别是个人之间买卖像涉水等事故车的比较普遍，最为常见的是原车主发生事故后，特别是一些较大事故也包括涉水车，报警并到保险公司理赔，但不到4S店维修，由此在车辆维修记录没有记载。原因是车主找一些小的修理厂以极低的价格维修，然后以正常二手车的价格出售，这就出现了一个灰色的利益空间。比如车辆发生事故，保险公司估损后确定并赔偿损失5万元，而一些小修理厂可能两万元就给修理了，在此咱们不论维修质量如何。由此，车主按未发生事故车辆出售，其不仅没有赔，反而比不发生事故多赚取了3万的保险金差价。
即使正常修理，事故车与非事故车也存在价格差异，这种价格差异也就是减值损失，如同精神损害赔偿金一样，一般消费者都不愿意购买事故车，特别是发生重大事故的车辆。这一情况直接决定着消费者是否作出决定购买及购买价格的重大信息。由此在利益的驱动下，加上诚信的缺失，就出现了事故车按非事故出售的现象。车辆减值损失指一辆汽车经碰撞或修理后，汽车的使用性能虽已恢复，但其本身经济价值却会因事故而降低，因事故导致汽车经济价值降低则为车辆的减值。当车辆发生事故后，虽然经过维修，一般很难恢复到原有水平，车辆的性能、操控性、安全系数通常会受到影响，车辆的使用价值会有所下降。
第三、我国二手车市场现阶段存在的问题。
1、行业诚信仍是首要问题。
其实在发达国家也曾经历过二手车市场诚信缺失的阶段，因而在一些国家把二手车比作“柠檬”，表面上看上去没有多大区别，实际上却存在很大差异。在二手车销售的过程中，常常看到的是关于车辆出厂日期，车况良好，价格面议之类的模糊概念，而消费者所关心的车辆各重要部位的技术状况以及真实销售价格却很少有企业明示。所以，消费者在购买二手车时不得不小心翼翼。虽然当前的大环境比过去好了很多，公开欺行霸市、强买强卖、故意欺骗的情况大幅度减少，但在车辆里程表上做文章、隐瞒重大碰撞修复史的情况还是时有发生。
2、来源少、价格高。
由于相对于发达国家来说人均收入较低，因此，求购二手车的比例高于发达国家。此外，更新周期比发达国家长，造成二手车来源有限，供小于求。因此，中国二手车价格相对于发达国家要高。尽管如此，二手车的价格还是比新汽车低。从经济承受能力方面考虑，二手车仍是中国许多普通家庭购车的首选对象。
3、流通渠道混乱。
个体二手车交易的现象严重，他们无场地、无资金、无专业人员，并存在许多非法交易行为，成为走私车、盗窃车、拼装车、报废车的销赃场所。不仅扰乱了正常的流通秩序，而且使消费者的合法权益得不到有效保障。
4、市场管理不规范。
我国二手车交易市场缺乏统一规划和规范管理，市场功能单一，缺乏必要的服务设施和手段，有些市场仅仅是办理过户的场所，不利于二手车市场的健康发展。如何将二手车交易引入到企业经营的轨道上来，大力开展二手车的收购、销售、代购、代销、寄售、租赁、拍卖、卖新收旧、以旧换新、维修美容、配件供应、信息咨询等，以保障二手车消费的合法权益，已成为行业上下的当务之急。另外完善各项功能所需的配套政策，比如税收、牌证管理、价格的评估标准等还没有理顺。
5、相关政策法规不够健全。
与国外发达国家相比，我国的二手车贸易的发展在很大程度上受到不完善的相关政策法规的约束。因此要发展二手车贸易，就必须要健全与之相配套的政策法规。
虽然商务部组织有关单位起草的《二手车鉴定评估技术规范》已结束征求意见阶段，有望2013年内正式出台。业内人士称，该规范正式实施后，市民出售二手车将告别车商定价时代，规范规定评估专业人员评估二手车时须对车身外观、发动机舱、驾驶舱等部位进行104项检查，并将评估内容与结果进行展示，将以“人”评车转变为以“标”评车。
但律师个人认为虽然会起到一定的作用，但多大作用不好说。据了解规范的是进入二手车市场交易的车辆，没有将个人之间交易列入其中，例如结合本案的情况，车辆管理所是否办理过户过程中进行规定，没有符合《规范》检测《二手车技术状况表》的车辆拒绝办理过户，切实保障交易安全，进行诚信交易。再有《规范》不是强制性规范而只是参考，二手车市场最核心的东西是车况和价格，像《规范》意见稿里说进行100多项检测，实际上品牌4S店里都能做，像电器部件、油路等检测下来一般也有100多项，所以对二手车市场的实际意义并不大。同时对二手车影响最大的因素是价格，规范实际上是没有办法规范的，因为决定二手车价格的除了车况之外，像新车价格、市场行情甚至车辆颜色都会影响到二手车的价格，而且这些都是没法量化的，所以在对价格无法确定的情况下，《规范》对二手车市场的影响也是有限了。依据《规范》进行检测，势必增加购车成本。比如二手夏利交易价格就4、5千元，让他支出2、3000的鉴定费，消费者也无法接受啊。所以，《规范》能起到一定的作用，但诚信交易等问题单靠一个规范解决是不够的。
针对二手车交易信息不对称、车况不透明、价格不真实的众人皆知的行业顽疾，普通消费者应如何面对呢？
首先、建议到正规二手车交易市场购买。
北京市旧机动车交易市场自2002年开始实行“诚信车辆状况表”，先行赔付制度。2013年3月15日消费者权益保护日启动亚运村汽车交易市场适时推出了亚市阳光认证二手车交易区，就信息不对称、车况不透明、价格不真实的众人皆知的二手车行业顽疾，通过对二手车进行检测，将真实车况明示，让消费者买到“放心”车；通过审核把关，将各种证照手续等信息完整告知，让消费者买到“透明”车；通过车辆评估，明码标价，让消费者买到价格“公道”车。亚市阳光认证二手车专区内所售全部商品车必须经过专业车辆检测或厂家认证。目的就是让消费者买到透明车、放心车，真正体现亚市提出的“诚信经营、公平交易”、“以诚信透明引导消费者，用检测认证规范经营者，打造诚信二手车市场”的理念。
同时二手车经纪公司受《二手车流通管理办法》（商务部、公安部、工商总局、税务总局2005年第2号令）、《二手车交易规范》（商务部公告2006年第22号）、《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律法规的制约，《消费者权益保护法》第四十九条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”，规定了惩罚性赔偿。
其次、建议委托专业人士验车。
这一点律师个人认为不是主要的，我只能建议，依据现有的科技水平，即使专业人士也有可能发现不了是否发生事故。前段时间我的一个案件，2013年3月19日王某从某二手车经纪公司购买壹辆二手五系宝马价格495000元，该车是2010年12月17日登记的，新车价格为69.6万，该公司保证车辆无重大事故，无涉水。购买时王某的朋友陪同验车，其朋友本身就是做二手车生意的，对车辆的检验可以说有一定的经验，也没能发现是辆事故车。王某开了几天后车辆总是或多或少的发生小质量问题，后阿里到保险公司查询，该车发生过连环事故，保险公司定损维修工料费合计39万余元，驾驶员、副驾驶员的安全气囊、座椅都更换了。所以，有事专业人士也难以发现是否发生过事故。
再次、委托第三方鉴定机构对车辆进行质量检测。
目前有专业的鉴定机构就二手车进行检测，以判断是否发生交通事故。其价格消费者也能承受，依据排气量2.0以下的600左右，2.0-3.0的是800左右，3.90以上的是1000。如上线检测，费用在2000-3000之间。虽然消费者需要支付检测费用，但可以买到放心车、安全车，个人认为值得。
最后、详细进行合同条款的约定。就车辆状况、违约责任进行详细约定，发生纠纷时以更好地维护购买者的合法权益。

　　　　　　　　　　　　　??判?br> 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013-07-24

北京市金台律师事务所 田军